Kaedah Keuntungan/ Akaun

Syarat Kegunaan

Kaedah ini digunakan apabila:

1. Harta tanah perbandingan yang serupa sukar didapati dan
2. Nilai adalah bergantung kepada keupayaan memperoleh pendapatan dengan menduduki atau menghuni harta tanah tersebut.

Teori Asas

Andaian bahawa bagi seorang penyewa atau pemajak yang berminat, jumlah sewa atau nilai yang sanggup dibayar untuk sesuatu harta tanah adalah bergantung kepada keuntungan yang bakal diperoleh daripada perniagaan yang dijalankan di atas harta tanah tersebut.

Jumlah keuntungan yang bakal diterima merupakan asas bagi menganggarkan sewa yang seseorang penyewa atau pemajak akan bayar atas penyewaan harta tanah jika diandaikan harta tanah tersebut kosong dan untuk disewakan (vacant and to let).

Oleh itu sewa maksima yang sanggup dibayar oleh penyewa/pemajak adalah tertakluk kepada tahap keuntungan yang bakal diperoleh.

Jenis Harta Tanah

Digunakan untuk menganggarkan nilai harta tanah yang mempunyai elemen monopoli. Elemen monopoli itu adalah berkait dengan lokasi, perundangan, had atau syarat-syarat pelesenan/ skim franchising yang menghadkan bilangan perniagaan dari jenis yang sama beroperasi di kawasan yang sama.

Contohnya adalah harta tanah khusus (special properties) seperti hotel, pawagam, stesen minyak, perniagaan franchise spt KFC, McDonald, Pizza Hut

Pendekatan Nilai

Elemen penting dalam kaedah ini ialah:

• Memahami trend dalam industri, dari segi:
• Aspek sejarah
• Trend masa kini
• Perkembangan akan datang

Memahami profile dan ciri-ciri perniagaan terbabit:

• Market identification
• Stail perniagaan
• Komponen perniagaan
• Hasil, kos dan keuntungan kos

Kaedah Nilaian

Prinsip utama ialah mengenalpasti keuntungan iaitu sama ada keuntungan bersih (net profit) atau keuntungan bersih operasi (net operating profit) sebelum cukai, susut nilai, pulangan kepada pengusaha, kos pinjaman dan caj-caj lain.

Langkah Nilaian

Menganggarkan Jumlah Pendapatan Kasar Purata untuk harta tanah tersebut (setahun).

Jumlah pendapatan/penerimaan kasar diperoleh daripada akaun-kauan tahunan perniagaan.

(Tolak)

Pembelian untuk Perniagaan

(Kos yang perlu dikeluarkan untuk mengadakan barangan yang diniagakan. Contohnya jika perniagaan ialah panggung wayang, pembelian untuk perniagaan ialah tempahan dan sewa filem. Untuk restoran, membeli bahan makanan dan minuman.)

Keuntungan Kasar
(Keuntungan ini dianggap kasar kerana belum mengambilkira kos-kos lain yang terlibat dalam perniagaan seperti bil air & elektrik, telefon, gaji pekerja, kadaran dan cukai tanah.)

(Tolak)

Perbelanjaan Kerja/Kendalian (Setahun)
(Dikenali juga sebagai kos operasi - kos yang perlu bagi membolehkan perniagaan beroperasi. Ia walau bagaimana pun tidak termasuk kos pembelian barang untuk perniagaan. Contoh perbelanjaan kerja/ kendalian contohya bagi panggung wayang ialah gaji pekerja, lesen dan permit, iklan filem (di akhbar dan tv), bil-bil eletrik, air, telefon dan faks, cukai tanah dan kadaran dll.)

Keuntungan Bersih Setahun

(Tolak)

Bahagian untuk Pengusaha

(Bahagian ini mengandungi 2 elemen:)

• Pulangan atas risiko yang dihadapai oleh pengusaha menjalankan perniagaan tersebut.
• Faedah atas modal yang dilaburkan atau dikeluarkan untuk menjalankan perniagaan.

Contohnya jika perniagaan panggung wayang, modal yang diperlukan untuk membeli projektor, sistem siaraya, kerusi, generator. Jika perniagaan restoran, modal diperlukan untuk membeli alat memasak, perkakas dapur, kerusi dan meja. Modal untuk menjalankan perniagaan biasanya dibiaya melalui pinjaman bank. Faedah yang dikenakan oleh pihak bank atas pinjaman tersebut digunakan untuk mengira faedah atas modal.

Baki untuk Sewa (Pendapatan Bersih)
(Jumlah yang mampu dibayar oleh pengusaha sebagai sewa bagi harta tanah tersebut)

(Darab)

ATB yang sesuai

(Jumlah)

NILAI MODAL HARTA TANAH